Vi benytter cookies til at forbedre brugeroplevelsen.Læs mere om cookies

Lånegrænser, løbetider og afdragsfrihed

I realkreditlovgivningen er opsat en række regler for, hvor store lån der må ydes i en ejendom i forhold til dens værdi (lånegrænser), hvor lang tid lånene må løbe (løbetid), og i hvilket omfang lånene må være afdragsfri.

Særlig reglerne om lånegrænser og løbetider skal sammen med reglerne for værdiansættelse sikre, at ejendommens værdi såvel på kort som på langt sigt i størst muligt omfang modsvarer værdien af de obligationer, der bliver udstedt for lånet.

 

Lånegrænser

Når et realkreditinstitut har fastsat værdien af den faste ejendom og skal fastlægge størrelsen af lånet, kan det alene ske inden for realkreditlovgivningens maksimale lånegrænser. Det vil sige grænsen for lånets størrelse i forhold til ejendommens værdi.

Krav til de forskellige obligationer

Realkreditinstitutterne udsteder forskellige slags obligationer - realkreditobligationer (RO) og særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO) - for at fremskaffe kapital til udbetaling af lån. De forskellige typer af obligationer stiller forskellige krav til lånegrænserne.

Når realkreditinstituttet yder et lån baseret på realkreditobligationer (RO), er der alene krav om, at lånegrænserne skal være overholdt, når lånene tilbydes.

For lån, der er baseret på særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO), skal lånegrænserne på samme måde være overholdt, når lånene ydes. Desuden er der for disse lån yderligere krav om, at de maksimale lånegrænser løbende skal være overholdt. For ejerboliger skal realkreditinstituttet som minimum overvåge ejendommens værdi hvert 3. år og for andre ejendomme en gang om året - dog oftere ved væsentligt ændrede markedsforhold.

Hvis værdien af de udstedte SDO/SDRO overstiger lånegrænsen i forhold til den aktuelle værdi af den ejendom, der er pant i, skal realkreditinstituttet supplere sikkerhedsgrundlaget. Det kan eksempelvis ske ved, at realkreditinstituttet køber særligt godkendte værdipapirer, eksempelvis statsobligationer, som sammen med ejendommen fremover skal danne sikkerhed for obligationerne. Hvis realkreditinstituttet ikke stiller den supplerende sikkerhed, mister de udstedte obligationer deres status af SDO/SDRO.

Oversigt over lånegrænser og løbetider

Oversigten over lånegrænser og løbetider viser de maksimale lånegrænser og løbetider for de enkelte ejendomskategorier, som de er fastsat i realkreditlovgivningen. Det enkelte realkreditinstitut tager i den konkrete lånesag stilling til, om de maksimale rammer kan anvendes.

EjendomskategoriRO-belåningSDO/SDRO-belåning
  Maks. lånegrænse, pct. Maks. løbetid, år Maks. lånegrænse, pct. Maks. løbetid, år
Ejerboliger til helårsbrug 80 30 80

75
30

Ingen begrænsninger
Fritidshuse 60 30 60 30
Privat boligudlejning 80 30 80 30
Private andelsboliger 801) 30 801) 30
Alment boligbyggeri Nybyggeri og etablering af almene boliger i eksisterende ejendomme 842) 40/303) 842) 40/303)
Eksisterende ejd. 804) 30 804) 30
Landbrug, skovbrug og gartnerier 70 30 60/705) 30
Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål 80 30 60/705) 30
Kontor- og forretningsejendomme 60 30 60/705) 30
Industri-og håndværksejendomme 60 30 60/705) 30
Kollektive energiforsyningsanlæg 60 30 60/705) 30
Ubebyggede grunde 40 30 40 30
Anmærkninger:
1. Opføres en privat andelsbolig som en ustøttet andelsbolig efter lov om almene boliger, kan kommunalbestyrelsen stille garanti for belåning ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi.
2. Der ydes offentlig garanti for den del af lånet, der ligger ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi.
3. Ministeriet for by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler for, hvilke lån der skal anvendes til finansieringen. P.t. anvendes rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning og en løbetid på 30 år.
4. Lånegrænsen kan overskrides mod offentlig garanti. Ved SDO/SDRO baserede lån stilles garanti for lån ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi.
5. Lånegrænsen kan forhøjes til 70 pct., hvis der stilles supplerende sikkerhed for den del af lånet, der overstiger 60 pct. af ejendommens værdi.

Ejendomskategorien blandede ejendomme - eksempelvis ejendomme, som både består af erhverv og bolig - har ingen specifik lånegrænse, idet ejendommen skal behandles, som om den bestod af to ejendomme med hver deres lånegrænser. Der gælder dog en bagatelregel. Hvis en ejendomskategori udgør mindst 80 pct. af ejendommens samlede bruttoetageareal, kan hele ejendommen belånes efter reglerne for denne ejendomskategori.  

Løbetider

Løbetiden på et lån er det antal år, låntageren har til at betale lånet tilbage. I realkreditlovgivningen er der fastlagt maksimale løbetider for de enkelte ejendomskategorier.

Det er muligt at få lån med løbetider op til 30 år. Ved konvertering af lån er der typisk mulighed for at optage det nye lån med en løbetid, der svarer til restløbetiden på de indestående lån, der omlægges.

Afdragsfrihed

Det er muligt at optage lån med afdragsfrihed - dvs. lån hvor der i dele af lånets løbetid alene betales rente og bidrag, men ikke afdrag.

Der er dog begrænsninger på afdragsfrie lån, når det gælder lån til ejerboliger til helårsbrug og fritidshuse. Her gælder, at den afdragsfri periode højest må være på op til 10 år.  Begrænsningen gælder dog ikke, hvis lån i ejerboliger ydes på basis af særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO), og lånet ydes inden for en lånegrænse på 75 pct. I andre ejendomskategorier kan der principielt ydes lån med ubegrænset afdragsfrihed. I praksis anvendes dog typisk alene afdragsfrie perioder på op til 10 år.


Vilkår afhænger af låntypen

Vilkårene for lån i ejerboliger og fritidshuse med en afdragsfri periode afhænger af, om det er et fastforrentet lån eller variabelt forrentet lån.

Fastforrentede lån
For fastforrentede lån skal den afdragsfri periode typisk indledes ved lånets udbetaling. De udskudte afdrag skal ved afslutningen af den afdragsfri periode lægges oven i afdraget i den resterende periode, så lånet i sin helhed er tilbagebetalt ved lånets udløb.

Variabelt forrentede lån
For variabelt forrentede lån og for lån med rentetilpasning er det typisk muligt at til- og fravælge afdragsfrihed hen over lånets løbetid. Ved afslutningen af den afdragsfri periode, kan der være mulighed for at vælge imellem at betale de udskudte afdrag hen over lånets resterende løbetid eller at udskyde disse til lånets udløb, hvor de så skal betales som et samlet beløb.

Krav til de forskellige obligationer

Realkreditinstitutterne udsteder forskellige slags obligationer - realkreditobligationer (RO) og særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO) - for at fremskaffe kapital til udbetaling af lån. De forskellige typer af obligationer stiller forskellige krav til lånegrænserne.

Når realkreditinstituttet yder et lån baseret på realkreditobligationer (RO), er der alene krav om, at lånegrænserne skal være overholdt, når lånene tilbydes.

For lån, der er baseret på særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO), skal lånegrænserne på samme måde være overholdt, når lånene ydes. Desuden er der for disse lån yderligere krav om, at de maksimale lånegrænser løbende skal være overholdt. For ejerboliger skal realkreditinstituttet som minimum overvåge ejendommens værdi hvert 3. år og for andre ejendomme en gang om året - dog oftere ved væsentligt ændrede markedsforhold.

Hvis værdien af de udstedte SDO/SDRO overstiger lånegrænsen i forhold til den aktuelle værdi af den ejendom, der er pant i, skal realkreditinstituttet supplere sikkerhedsgrundlaget. Det kan eksempelvis ske ved, at realkreditinstituttet køber særligt godkendte værdipapirer, eksempelvis statsobligationer, som sammen med ejendommen fremover skal danne sikkerhed for obligationerne. Hvis realkreditinstituttet ikke stiller den supplerende sikkerhed, mister de udstedte obligationer deres status af SDO/SDRO.

Læs også

Få opdateringer på mail

For dig, der ikke vil gå glip af nyheder fra Finans Danmark.

Tilmeld nyheder

temp-bookmark

Finans Danmark er interesseorganisationen for banker og realkredit i Danmark. Vores medlemmer er realkreditinstitutter, banker, sparekasser, andelskasser og danske filialer af udenlandske banker.

Læs mere om Finans Danmark og vores arbejde